抵当権の付いている不動産は売却できる？売却方法と注意点を解説

「住宅ローンが残っていても不動産を売却できる？」と疑問をお持ちではありませんか。

住宅ローンで購入した不動産には抵当権が設定されているため、制限がかかることが多いですが、適切な手順を踏むことでスムーズに売却することが可能です。

本記事では、抵当権の付いている不動産を売却できるのかお伝えしたうえで、売却方法と注意点を解説します。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンなどの債権を担保する目的で不動産に設定される権利です。

たとえば住宅ローンの返済が滞った場合、金融機関は担保になっている不動産を競売で売却し、その売却代金からローン残債を回収できます。

債務者が計画通りに返済していれば抵当権が行使されることはありませんが、返済が滞った場合、抵当権の付いた不動産が差し押さえられる可能性があります。

抵当権の付いた不動産は売却できる？

結論からお伝えすると、抵当権の付いた不動産を売り出すこと自体は可能です。

しかし、実際に購入したいという買主が現れる可能性は低いと考えたほうがよいでしょう。

抵当権が付いた不動産は、売主が住宅ローンの返済をしなければ差し押さえられるリスクがあり、住宅ローン審査に通る可能性も極めて低いからです。

抵当権の付いた不動産を売却する方法

抵当権の付いた不動産でも、抵当権を抹消できれば売却チャンスがあります。

ここでは、具体的に3つの方法を解説します。

住宅ローンを完済して抵当権を抹消してから売却する

手元に資金がある場合、まずは住宅ローンの残債を完済して抵当権を抹消することでスムーズに売却できます。

売り出す前に抵当権をなくしておくことで、購入希望者からの印象がよくなり成約率の向上につながるほか、住宅ローンの残債額を気にせずに交渉できる点が強みです。

なお、分割返済から一括返済に切り替える場合、数万円ほどの手数料が発生することがあるため、借入先の金融機関にご確認ください。

売却と抵当権抹消を同時に行う

一括返済が困難な場合、売却代金で住宅ローンを完済し、抵当権抹消手続を済ませることで売却できます。

抵当権が付いた不動産の売却方法で、最も多く採用されている方法です。

買主から支払われた売却代金のうち残債分は金融機関に送金され、抵当権抹消の書類を発行してもらえたら、立ち会いの司法書士が法務局で抹消登記の申請を行います。

これらのプロセスはすべて1日で完了するため、まとまった資金を用意できなくても売却が可能となります。

任意売却をする

任意売却とは、金融機関から許可を得て住宅ローン完済前に抵当権を抹消してもらい、売却する方法です。

競売は、通常の売買取引よりも成約価格が安くなる傾向にあるため、元本を回収するために任意売却が認められることがあります。

ただし、信用情報機関に任意売却をしたこと、つまり住宅ローンを返済できなかった事実が記録されるため、将来的に借入が難しくなる可能性がある点には注意が必要です。

抵当権の付いた不動産を売却するときの注意点

抵当権の付いた不動産をスムーズに売却するためにも、手続や費用面で見落としやすいポイントを事前に把握することが重要です。

ここでは、3つの注意点を解説します。

抵当権抹消には登記手続が必要

抵当権は、住宅ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではありません。

住宅ローンを完済すると金融機関から、登記原因証明情報・委任状・登記識別情報または登記済証が送付されます。

これらを含む必要書類を揃えて法務局へ申請を行います。

抹消手続は、ご自身で行えるほか、司法書士など登記の専門家に依頼することも可能です。

抵当権が付いたまま所有権移転登記をしてはいけない

住宅ローン契約では、金融機関から許可を得ずに所有権移転登記をすることが禁じられているケースが一般的です。

そのため、抵当権の付いた不動産を売却したい場合、金融機関に相談することが大切です。

とくに売却代金で住宅ローンの残債を返済しようと考えているのであれば、同時決済が認められるかどうかをご確認ください。

抵当権の付いた不動産にも税金が発生する

不動産を売却する場合、譲渡所得税・印紙税・登録免許税が発生します。

これらの税金は、抵当権の有無を問わず発生するため、売却代金を住宅ローンに充てたり、任意売却を検討したりしている場合でも支払わなければなりません。

なお、マイホームを売却したときは、一定要件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用され、最大3,000万円の控除を受けられます。

税負担を軽減するためにも特例の適用可否を確認し、確定申告で手続を済ませてください。

まとめ

抵当権の付いた不動産を売り出すことは可能ですが、金融機関の許可なく所有権移転登記ができず、買主のリスクが大きいため、売却が成立する可能性は極めて低いです。

そのため、まずは手持ちの資金で一括返済するか、売却代金で住宅ローンの残債を支払うか、または任意売却などを検討する必要があります。

最適な方法でスムーズに売却するためにも、不安や疑問がございましたら、不動産に関する知識が豊富な専門家への相談をおすすめします。