使用貸借とは？不動産売却は可能なのか

不動産などの所有物を第三者に無償で貸し出している場合、契約書などを作成していなくても「使用貸借」と呼ばれる民法で定められた契約が成立しています。

このような不動産の売却を検討する際には、まずは使用貸借の契約内容や契約期間を確認することが重要です。

ここでは、使用貸借の基本概要と不動産売却の可否について解説します。

使用貸借とは

使用貸借とは、民法第593条で定められており、貸主がある物を相手方に無償で使用・収益させ、契約終了時に返還してもらう契約です。

たとえば、親が子どもに土地を貸す場合、地代を支払わないことが多く、実務で使用貸借に該当するケースが少なくありません。

子どもが土地の固定資産税を負担しているとしても、土地に対する賃料を所有者（親）に支払っていなければ、賃貸借ではなく使用貸借の範囲内とみなされることがあります。

また、使用貸借は無償で物を使わせる契約であり、地代や権利金を支払わずに使用しても借地権という財産を取得したことにならず、贈与税の課税対象にもなりません。

賃貸借との違い

契約期間中は無償で物を借りられる使用貸借に対して、賃貸借は物を借りる代わりに対価を支払う契約になる点が明確な違いです。

不動産分野では、賃料を払ってアパートやマンションに住む場合、借主は貸主に賃料を払うので賃貸借に該当する一例といえます。

賃貸借契約では、金銭を支払って権利を得るため、借主には法的保護が認められています。

たとえば、貸主都合で一方的に契約を解除することは原則できなかったり、借主が亡くなっても相続人に借り続ける権利が引き継がれたりする点が特徴的です。

土地の場合、地代を支払うことで賃貸借とみなされ、借主には借地借家法に基づく借地権が認められます。

使用貸借で不動産売却は可能か

使用貸借契約を締結している不動産でも、所有者が売却することは可能です。

ただし、借主が土地や建物を使用している状態ではスムーズに売却できないことも多く、使用貸借契約が終了しているか否かが重要なポイントとなります。

ここでは、よくある4つの事例から不動産売却の可否を解説します。

使用貸借契約の期間が終了しているケース

民法第597条では、契約期間が満了すると無償で借りていた物を返還する義務があります。

関係性によっては契約期間を明確に定めずに無償で貸し出すこともありますが、契約期間を定めていれば、満了後に返還請求が可能で、不動産売却を検討しやすくなります。

使用収益の目的を果たしているケース

契約期間を定めていなかったとしても、代わりに使用や収益の目的を定めていて、その要件を満たしている場合、その時点で使用貸借は終了となります。

ただし、契約期間は定めずに居住目的で不動産を無償で貸している場合、使用や収益の目的を果たしたか否かが紛争に発展することがあります。

当事者間で意見が対立する場合は裁判所に判定を求めることになり、貸主側に立ち退き料を請求するケースもありますが、権利が返還されれば不動産売却を進められます。

契約期間や使用・収益目的を定めていないケース

使用貸借の契約期間や使用・収益目的を定めていない場合、貸主側がいつでも契約解除を申し出ることができます。

民法第598条で定められており、貸主が返還請求する場合、貸主は拒否できません。

具体的な期間や目的が明確になっていない契約ほど、貸主に権利の行使力が強く働く仕組みになっているのです。

借主が亡くなったケース

使用貸借契約は、原則として借主が死亡した時点で契約終了となります。

賃貸借では権利が相続人に渡りますが、使用貸借は相続の対象にならないため、借主が亡くなった時点で返還が必要です。

なお、契約で「借主の死亡後も契約を継続する」など特約があれば、それに準じます。

貸主が死亡した場合、「貸主が死亡したら契約を終了する」などの特約が付いていない限り、貸主の相続人が地位を引き継ぐため、契約終了には影響しません。

使用貸借の返還請求に応じてもらえないときの対処法

親しい関係性などで使用貸借契約を締結する場合、契約書を作成せずに曖昧な状態で貸し借りが継続されるケースは珍しくありません。

契約期間の満了や使用・収益目的の達成など、使用貸借を終了する条件を満たしていても、当事者間の認識が不一致だと、返還請求に応じてもらえないことがあります。

返還請求を巡る話し合いが難航すると、訴訟や立退料の問題に発展することもあるため、早い段階で不動産の知識を持つ弁護士に相談することが重要です。

まとめ

使用貸借は、無償で不動産などの物を第三者に貸し、契約期間や使用・収益目的を満たしたら返還してもらう契約です。

特約などがなければ貸主の希望するタイミングで返還請求できるケースが多いですが、借主から拒否されると契約が終了せず、不動産売却を進められなくなることがあります。

使用貸借に関する疑問やトラブルがある場合、借主との交渉を有利に進めるためにも、不動産に関する知識を持つ弁護士に相談することをおすすめします。

※使用貸借の不動産に関しては、所有者が第3者に売却をした場合、その第3者に対して借主が対抗できないことがあり、その第3者が借主に返還請求をすることを前提に使用貸借がついている不動産を購入する不動産業者もいます。当社はそのような売却の仲介をした実績も多数あり、もし所有されている不動産が使用貸借がなされていて、不動産の売却をご検討の場合は当社にご相談を頂ければと思います。