相続登記義務化前の不動産を売却する方法は？法改正の内容と注意点を解説

令和6年4月1日より、遺言や遺産分割を含む相続によって不動産を取得した場合、一定期間内に相続登記をすることが義務化されました。

これは令和6年4月1日より前に相続が発生している不動産に対しても適用される義務ですので、不動産を売却する際には手続きの流れをご確認ください。

本記事では、相続登記義務化前の不動産を売却する流れや注意点を解説します。

相続登記の義務化とは

相続登記の義務化とは、遺言を含む相続によって不動産の所有権を取得した相続人が、相続を知った日から3年以内に相続登記の申請をしなければならない規定です。

遺産分割協議を行う場合、協議成立日から3年以内に、全員が合意した内容を踏まえた相続登記を行うよう定められています。

令和6年4月1日以前に相続した不動産も義務化の対象となる

相続登記の義務化は令和6年4月1日に施行されましたが、それ以前に相続で取得した不動産も義務化の対象となっています。

3年の猶予期間が設けられているため、未了の場合は令和9年3月31日までに相続登記が必要です。

相続登記義務を放置するリスク

正当な理由なく相続登記を放置していると、登記官から申請を促す催告が行われます。

その催告にも応じず放置した場合、過料事件の通知がされて裁判で過料の適用可否を判断されます。

正当な理由なく申請を行っていないと判断されると、不動産登記法第164条に基づき10万円以下の過料が科せられます。

相続登記義務化前の不動産を売却する流れ

相続登記が未了の場合は、売却活動を始める前に遺産分割協議や申請手続が必要です。

ここでは、売却の流れを順番に解説します。

①登記簿に記載されている名義人を把握する

まずは、売却を検討している不動産の登記簿（または登記事項証明書）に記載されている現在の名義人が誰になっているか把握します。

相続登記が未了の不動産は、名義が被相続人のままになっているケースが多いです。

なお、最寄りの登記所・法務局証明サービスセンターの窓口やオンラインから登記事項証明書を再発行できるため、早急にご確認ください。

②相続人を整理・確定する

名義人を把握したら、相続人を確定するためのプロセスに移行します。

被相続人の戸籍謄本や除籍謄本、改製原戸籍などの書類を整理することで、出生から死亡までの戸籍関係を洗い出し、法定相続人が誰になるかを確認できます。

相続登記を申請する際に戸籍関係の書類提出が求められるため、相続人が不確定なまま売却を進めようとすると、遺産分割協議や申請時に不備が発覚し、やり直しを求められる原因になり得ます。

③遺言の有無を確認して、遺産分割協議を行う

相続人を確定した後は、遺言の有無を確認します。

遺言がある場合は内容に沿って取得者が確定され、遺言がない場合は遺産分割協議へ進みます。

相続登記を申請する際には、遺産分割協議書や相続人全員の印鑑証明書が必要です。

円滑に手続きを進めるためには、協議内容を明確に書類に反映させ、相続人が複数いる場合はスケジュール管理を徹底する意識が欠かせません。

④相続登記を行う

遺言または遺産分割協議に基づき、不動産の所有権を取得する相続人名義で相続登記を行います。

前述したとおり、令和6年4月1日より相続登記は義務化されており、法改正される前に取得した不動産も対象です。

登記簿の名義変更が未了の場合、必要書類を整理して売却前に申請を済ませてください。

⑤不動産売却に進む

相続登記が完了したら、不動産売却に進みます。

仲介取引では、査定、不動産会社の選定、媒介契約、売買契約、決済・引渡しの流れが一般的です。

売却を急ぐ場合は買取、住宅ローンの返済が困難な場合は任意売却を選択することもできます。

相続登記が未了のままでも売却活動は進められますが、所有権移転登記が行われる決済・引き渡し日までには手続きが完了するよう、スケジュールを立てることが重要です。

相続登記義務化前に相続した不動産を売却する際の注意点

相続登記義務化前に相続した不動産で、名義変更が済んでいない場合、売却活動が円滑に進まなくなる可能性があるため注意が必要です。

ここでは、売却前に確認するべきポイントを3つ解説します。

相続人が複数いる場合は全員の合意が必要になる

相続人が複数いる場合、不動産の所有権を誰が取得するのかについて遺産分割協議を行い、全員からの合意が必要です。

遺産分割協議書には、相続人全員の実印の押印と印鑑証明書の添付が求められるため、誰か一人でも納得しない状況で相続登記が完了せず売却活動に支障をきたす可能性があります。

話し合いが難航しそうな場合、早い段階で意見交換を行う機会を設けることが大切です。

遺産分割協議は長引く可能性がある

令和6年4月1日より前に取得した不動産の相続登記を済ませていない場合、原則3年以内（令和9年3月31日）、遺産分割協議を行う場合は成立日から3年以内の登記申請が必要です。

ただし、遺産分割協議は、相続人の数や関係性、意見の相違によって、長引くことがあります。

協議を後回しにすると、期限切れによる過料の適用対象になったり、売却活動が円滑に進まなくなるおそれがあるため、計画的に進めることが大切です。

相続登記が済んでいないと売却が難航する可能性がある

相続登記が未了のままでも売買契約を締結できるケースもありますが、登記簿上の所有者と売主が一致していない状態は買主の不安要素になり得ます。

売却活動を開始する前までに相続登記を済ませることが理想ですが、難しい場合でも決済・引き渡し日に所有権移転登記ができるよう、調整することが不可欠です。

また、遺産分割協議や登記手続と並行して売却活動をする場合、買主に状況を丁寧に説明することで、不安を軽減することにつながります。

まとめ

相続登記義務化前に相続した不動産でも、名義変更が未了の場合は申請義務の対象となります。

登記簿上の所有者が被相続人のままの場合は、早急に遺言の確認や遺産分割協議を行い、相続登記を済ませてから売却活動に進むことが望ましいです。

相続登記の進め方で迷いがあったり、売却活動に不安があれば、早めに不動産会社に相談することで必要なサポートを受けられます。