法定後見の後見人等が不動産売却を行うときの流れ

法定後見の後見人等が被後見人等(以下、「本人」といいます。)所有の不動産売却を行う場合には、自身の不動産を売却するのとは異なり、家庭裁判所の許可など特別な手続きが必要です。

ここでは、法定後見の後見人等が不動産売却を行うときの流れについて考えていきます。

後見人等が本人の居住用不動産を売却する際には、家庭裁判所の許可が必要となります（民法第859条の3）。

一方で、非居住用の不動産であれば家庭裁判所の許可は不要です。

この制度は、後見人等が本人の利益に反して不動産を処分してしまうことを防ぎ、本人の財産を保護するために設けられました。

家庭裁判所の許可を求める際には、なぜ不動産を売却する必要があるのか、その理由を整理しておく必要があります。

本人の生活費や介護費用、施設への入居費用などが不足しており、不動産を売却して資金を確保する必要がある場合や、本人が施設に入居するなどして自宅が空き家となり、老朽化が進んでいる、あるいは固定資産税や修繕費などの維持管理費用が本人の負担になっている場合など本人の利益になるか、という点が重要です。

後見人等が本人の不動産を売却する際の具体的な流れは以下の通りです。

売却予定の不動産について、以下の調査と評価を行います。

売却する不動産の登記事項証明書を取得し、登記名義が本人であること、抵当権などの担保権が設定されていないか、差押えがないかなどを確認します。

加えて、適正な売却価格を把握するため、複数の不動産業者に査定を依頼します。

裁判所や事案によっては、不動産鑑定士による鑑定評価書の提出を求められることもあります。

売却理由の整理と物件の評価が完了したら、必要書類を作成・提出し家庭裁判所へ不動産売却に関する許可申立てを行います。

なお、必要書類には不動産売買契約書案を求められることもあります。

不動産業者と媒介契約を締結した上で、売却条件を詰めて契約案を作成し、当該案を添付します。

審理から許可までは裁判所は、提出された書類を審査し、必要に応じて後見人等との面談や追加資料の提出を求めます。

家庭裁判所の許可を得た後に、売買契約を締結し、決済を行います。

売却代金は、後見人が本人名義の口座へ入金し、適切に管理し、使途については、家庭裁判所に報告する義務があります。

手続きの複雑さや、本人の利益保護という観点から、後見人等自身が全ての手続きを適切に進めることは容易ではありません。

スムーズかつ適法に不動産売却を進めるためにも、事前に不動産売却の専門家と相談しながら進めることが望ましいです。

法定後見の後見人等で被後見人の不動産売却をお考えの場合は、株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。