2025年

所有している物件で人が亡くなった場合、売却にどのような影響が出るのか、疑問や不安を持つ方も多いでしょう。

この記事では、心理的瑕疵に該当するかどうかの判断基準や告知義務の有無をまとめていますので、売却前にご確認ください。

売買取引における心理的瑕疵物件とは

心理的瑕疵物件とは、過去に人の死が発生したことなどが原因で、不動産購入に抵抗感や不安を感じる可能性がある物件を指します。

心理的瑕疵をめぐる売買トラブルを背景に、国土交通省は、人の死亡事案をどこまで告知するべきかについて次のような基準をガイドラインで示しています。

心理的瑕疵物件を売却する際の注意点

心理的瑕疵物件を売却する際には、以下の点に注意が必要です。

買主から事案の存在を問われたら告知する必要がある

買主から過去の事案について質問された場合、死亡の時期や死因、経過年数にかかわらず、把握している事実を告知しなければなりません。

告知義務を怠ると、契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除などトラブルに発展するおそれがあります。

心理的瑕疵は買主の主観に左右されるからこそ、小さな事案でも質問したら包み隠さず伝えることが重要です。

売却活動が難航しやすい

心理的瑕疵物件は、買主の心理的抵抗感から内見や成約まで至らず、売却活動が長期化しやすい傾向にあります。

実際、50年前の事件が近隣住民の記憶に残っていたことを理由に、近所付き合いへの影響が心理的瑕疵と認められ、契約解除が成立した判例もあります。

想定以上に売却が難航する可能性を踏まえ、余裕のあるスケジュール管理が必要です。

取引金額が相場以下になる

心理的瑕疵物件は一般的な需要が限られることから、相場よりも低価格で売り出されるケースが少なくありません。

ただし、立地や面積、利便性などの条件が優れていれば、心理的瑕疵があっても購入を検討する層は存在します。

売り出し価格に迷った際は、実績豊富な不動産会社からアドバイスを受けることで、無駄な損失を防いだ取引が可能です。

まとめ

所有する不動産で人が亡くなったとしても、信頼できる不動産会社に依頼し、事前にポイントを押さえて準備を進めれば、スムーズに売却できます。

心理的瑕疵物件の売却は、株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。

事故物件とは、自殺、事件、孤独死など死亡事案が発生し、買主が不動産購入を躊躇する理由を抱えた心理的瑕疵物件を指します。

所有する不動産で死亡事案が起きた際、売却できるのか、価格はどれほど下がるのかなど、不安を感じる方は多いでしょう。

この記事では、事故物件の売却方法と注意点をまとめていますので、参考にしてください。

事故物件の売却方法　

事故物件の売却方法は、主に3つあります。

仲介取引

仲介取引とは、不動産会社が売主と買主の仲介役として売買取引を行う方法です。

立地や面積など条件が優れていれば高額取引が期待できますが、事故物件の内容によっては購入希望者が見つかるまでにかなりの時間を要するケースも少なくありません。

時間がかかってもいいので高く売却したい方、心理的瑕疵が少ない物件を所有している方に向いています。

買取

買取とは、中古物件をリフォームして再販する専門業者に売却する方法です。

専門業者との取引では契約不適合責任が免責になるケースが多く、売却後に事故物件を理由にした損害賠償請求や契約破棄のリスクが少なく済みます。

リフォームや販売にかかる費用を差し引いた金額で取引するため、仲介取引よりも売却価格は安くなりますが、条件を満たせば短期間でスピード売却できます。

更地にしてから売却

死亡事案が理由で物件の状態が悪い場合、解体して更地として売却する方法もあります。

死亡事案の発生した建物を解体したからといって告知義務がなくなるわけではありませんが、買主の抵抗感や不安を和らげる効果を期待できます。

ただし、解体費用や固定資産税等の住宅用地特例の解除など金銭面で負担が発生するため、慎重な判断が必要です。

事故物件を売却する際の注意点

事故物件を売却する際の注意点は、主に3つあります。

相場以下の取引になることが多い

事故物件は、買主が抵抗感を抱きやすく、取引価格が低くなる傾向にあります。

売却を急ぐほど値下げ交渉の機会が増えるため、実績豊富な不動産会社に相談し、心理的瑕疵の内容や物件状況に応じた適正価格を見極めることが重要です。

事故・事件発生直後は購入希望者が見つかりにくい　

事故・事件が発生した直後は、報道やインターネットで情報が拡散されたり、近隣で噂になったりするため、需要が極端に下がりやすいです。

一定の空白期間を設けたり、早期売却を希望するなら専門業者に買い取ってもらうなど、状況に応じた売却方法をご検討ください。

事故物件の事実を隠すと契約不適合責任を問われる

事故物件である事実を告知せずに取引した場合、契約不適合責任を問われ損害賠償や契約解除につながるおそれがあります。

告知義務の有無を入念に確認し、買主から質問されたら把握している事実を正確に伝えることが重要です。

まとめ

株式会社ヒルズ不動産コンサルティングでは、自殺や孤独死、事故など数多くの事故物件を売却した実績があります。

所有している不動産の売却で不安があれば、ぜひご相談ください。

住宅ローンを滞納した場合、すぐに自宅が競売にかけられるわけではありませんが、放置すると確実にリスクが高まり、最終的には自宅を失う可能性が出てきます。

ここでは、住宅ローンの滞納から競売に至るまでの流れについて考えていきます。

滞納から競売に至るまでの流れ

住宅ローンの滞納から競売に至るまでの流れは次のようになります。

1. 支払いの遅れ

引き落とし日にローンの支払いができなかった場合、まず、金融機関は、電話や郵便で支払いの確認や注意喚起を行います。

仮に、一時的な資金不足で滞納してしまった場合は、すぐに金融機関に連絡することがもっとも重要です。

正直に事情を説明し、いつまでに支払えるかを伝えましょう。

2. 2〜3か月滞納が続く場合

滞納が1か月を超え、2〜3か月と続くようになると、延滞情報が信用情報機関に登録され、いわゆるブラックリスト状態になります。

これにより、新たな借り入れやクレジットカードの利用が困難になります。

金融機関からの督促もより強くなり、書面による催告書などが届き始めます。

3. 期限の利益喪失通知の受領

滞納が3か月から6か月程度続くと、金融機関から期限の利益喪失通知が届きます。

期限の利益とは、借入金の返済期限が到来するまで返済をしなくてもよいという権利のことをいい、期限の利益の喪失は、分割で返済できる権利を失ったことを意味します。

期限の利益を喪失すると、債権者は、住宅ローンの残債全額を一括で返済するよう求められることになります。

民間金融機関で住宅ローンを借りるとき、原則として連帯保証人は不要ですが、保証会社との契約が必要となり、この場合において期限の利益喪失の後一括返済が不可能な場合は保証会社が金融機関に対して代位弁済を実行します。

4. 競売開始

滞納が6か月以上続くと、いよいよ競売手続きが本格的に開始されます。

競売とは、債権者(住宅ローンを貸している銀行やその保証会社)が裁判所に申し立てをして、入札形式で担保に取っている不動産を強制的に売却し、貸したお金を回収するための手続きをいいます。

保証会社が代位弁済した後は保証会社が債権者となりますので、地方裁判所を通じて競売手続きを開始します。

競売において落札者が決まると、債務者は自宅を明け渡す義務が生じます。

任意に応じない場合は、裁判所から立ち退き命令が出され、強制的に退去させられることになります。

まとめ

住宅ローンを滞納しても、すぐに自宅を失うわけではありません。

しかし、早期対応を怠ると競売手続きが進行し、最終的には自宅を強制的に退去させられることになります。

住宅ローンの返済に不安を感じ始めたら、ひとりで抱え込まず、すぐに専門家へ相談しましょう。

経済的な事情などから、マンションの管理費や修繕積立金などを滞納してしまっている状況下でマンションの売却を検討した場合、滞納があっても売却できるのだろうか？という疑問が生じるかと思います。

ここでは、管理費と修繕費を滞納している場合のマンションは売却できるかという問題について考えていきます。

滞納があっても売却は法的に可能

結論から言うと、管理費や修繕積立金の滞納があっても、マンションを売却することは法的に可能です。

ただし、売却は可能であるものの、滞納がある状態で売却を進める際には、いくつかの重要な注意点があります。

売却時に注意すべきポイント

管理費や修繕積立金の滞納があるマンションを売却する際には、以下の点に特に注意が必要です。

滞納金は原則として売主の責任

売却時に滞納している管理費や修繕積立金は、原則として売主が支払って精算する義務があります。

これは、マンションの管理規約において、これらの費用は所有者に課されるものであり、売却によってその義務が自動的に買主に引き継がれることは基本的には想定されていないためです。

管理組合の規約や管理組合との協議によっては、買主が滞納金を承諾して引き継ぐことも法的には可能ですが、その場合、買主は滞納額を考慮して売却価格の値下げを強く求める傾向があります。

結果として、売主が受け取る手取り額は減少することになります。

管理組合との合意形成の必要性

マンションを売却する際には、管理組合に対して所有権の移転や新しい所有者の連絡先変更などを届け出る必要があります。

滞納がある場合、管理組合は売主に対して滞納金の支払いを強く求め、場合によっては法的措置を検討したり、買主に対して延滞金を請求したりします。

売却を円滑に進めるためにも、事前に管理組合と滞納状況について協議し、清算方法について合意形成を図っておくべきです。

滞納がある場合の対処法

管理費や修繕積立金の滞納があるマンションを売却する際の対処法としては、売却前に清算することが考えられます。

売却前に全額を清算することが難しい場合には、売買代金の一部を滞納金支払いに充てるという条件で、買主との間で合意が取れれば契約を進めることが可能です。

まとめ

高額な滞納がある場合や、管理組合との関係が悪化しているなど、ご自身での対応が難しいと感じる場合は、ひとりで抱え込まず、ぜひ株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。

親から相続した実家や、夫婦で購入したマンションなど、ひとつの不動産を複数人で所有する共有名義のケースは少なくありません。

しかし、共有名義の不動産を売却しようとした際、共有者全員の意見が一致せず、売却が進まないというトラブルに直面することはよくあります。

この記事では、共有名義の不動産を売却したいときの対処法について考えていきます。

共有名義の不動産とは？

共有名義の不動産とは、ひとつの不動産を複数人が共同で所有している状態をいいます。

各共有者は、それぞれが持つ持分割合に応じて、その不動産に対する権利を保有しています。

共有名義の不動産は、その管理や処分について、共有者全員の合意が必要となるのが原則です。

特に、不動産全体を売却する場合には、共有者全員の同意がなければ売却手続きを進めることはできません。

なぜ共有名義になるのか

共有名義になる主な理由はいくつかあります。

たとえば、親が亡くなり、その所有していた不動産を複数の子どもたちが法定相続分で分割し共有名義で登記することが挙げられます。

また、夫婦で共同購入した不動産が、離婚後も名義変更されずに共有名義のまま残ってしまうというケースも少なくありません。

共有名義の不動産を売却したいときの対処法

共有名義の不動産を売却するには、主に以下の3つの方法が考えられます。

共有者全員の合意を得る

もっとも理想的でスムーズな方法は、共有者全員が売却に合意することです。

他の共有者全員と話し合いの場を設け、売却の必要性や希望価格、売却後の代金の分配方法などについて意見をすり合わせた上で全員が売却に合意すれば、通常の不動産売買と同様に、不動産業者に仲介を依頼し、買主を見つけて売却手続きを進めることができます。

自分の持分だけを売却する

共有者全員の合意が得られない場合でも、自分の持分だけであれば、他の共有者の同意なしに売却することが法的には可能です。

ただし、不動産全体ではなく、一部の持分だけを購入する買い手は非常に限定されます。

共有物分割請求を行う

他の共有者が売却に同意せず、自分の持分だけを売却することも難しい場合、最終手段として共有物分割請求を行うことができます。

民法第256条は、各共有者はいつでも共有物の分割を請求できると定めています。

話し合いで分割できない場合は、共有物分割請求の調停や訴訟を提起し、裁判所の判断を求めることになります。

まとめ

共有名義の不動産を売却するには、以上の方法が考えられます。

共有名義の不動産の売却は株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。

相続財産管理人に選任された場合であって、被相続人の遺産に不動産などの資産が含まれているときには、その財産を適正に査定・換価して、債権者への弁済や相続人への分配に備える必要があります。

ここでは、相続財産管理人の立場で行う不動産の査定から売却までの流れについて考えていきます。

相続財産管理人の役割

相続財産管理人とは、相続人がいない場合や、相続人全員が相続放棄をしたことによって相続人が不在になった場合に、家庭裁判所に選任されるひとをいいます。

相続財産管理人は、相続財産の保存行為・管理行為を家庭裁判所の許可なく行うことができます。

査定から売却までの流れ

相続財産管理人が不動産を査定し、売却するまでの流れは以下の通りです。

1. 財産調査・資料収集

対象となる不動産に関する情報を収集します。

具体的には、法務局で登記簿謄本を取得して所有権や抵当権などの権利関係を確認し、市町村役場で固定資産税評価証明書を取得して公的な評価額を把握します。

必要に応じて現地調査なども行います。

2. 不動産の査定依頼

不動産の市場価値を客観的に把握するため、不動産業者に査定を依頼し市場価格を把握します。

特に、高額な不動産や特殊な物件の場合、不動産鑑定士による正式な「不動産鑑定評価書」を取得することも検討すべきです。

この評価書は、家庭裁判所への許可申立ての際に、売却価格の適正性を証明する重要な資料となります。

3. 家庭裁判所への許可申立て

売却に関して事務負担や買受希望者の内覧、情報提供のため、窓口の不動産業者を1社選任します。

相続財産管理人が不動産を売却する行為は、相続財産の管理や保存には該当せず、権限外行為として家庭裁判所の許可が必要になります。

家庭裁判所には、売却を必要とする理由、売却予定の価格や条件、買主の候補、売却代金の使途などを記載した不動産売却許可申立書を提出します。

4. 売買契約の締結

家庭裁判所の許可が下りたら、その許可された条件に合致する買主と売買契約を締結します。

この際、相続財産管理人が売主として契約書に署名・押印します。

契約締結後は、所有権移転登記の準備を進めます。

5. 登記・配当

売買代金の決済日には、買主から売却代金を受領し、同時に不動産の所有権移転登記手続きを行います。

売却代金は、相続財産管理人が管理する相続財産口座に入金され、この代金から、不動産の売却にかかった必要経費や、滞納税金、管理費などを支払います。

不動産の売却によって得られた代金は、相続財産管理人が、法律で定められた優先順位に従って債権者に対して配当などを行います。

まとめ

当社は、士業の方が利用される不動産関連の裁判所に提出する査定書の作成を多数行っております。

相続財産管理人として査定書の作成や不動産に関する調査や売却手続きや窓口業務などが必要になった場合はぜひ株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。

株式会社ヒルズ不動産コンサルティングでは、弁護士・司法書士・税理士など士業の皆様がより円滑に業務を進められるよう、専門的かつ実務的なサポートをご提供しています。

ここでは、株式会社ヒルズ不動産コンサルティングが提供する士業様向けサービスを紹介いたします。

柔軟な費用体系：報酬は完全成果報酬型

当社では、法律事務所や税理士事務所からのご依頼に対して、調査などはすべて原則無料で対応しております。

報酬は不動産が成約に至った場合にのみ、仲介手数料をいただく成果報酬型となっており、売却に至らなかった場合は一切の費用は発生しません。

裁判所提出用の査定書作成もスピーディに対応

当社は、裁判所への提出を目的とした査定書の作成実績も豊富です。

急ぎの案件には、最短1営業日での作成も可能となっております。

不動産鑑定書が必要な場合は、提携鑑定士と連携しての対応も承っております（鑑定書は有料）。

調査業務も多角的に対応

水道・下水道の埋設状況や接道、用途地域など役所関係の調査や法務局での調査にも対応しております。

測量会社とも提携しておりますので、調査から測量まで一貫してご相談可能です。

登記情報も無料で取得代行

登記簿のオンライン取得も無料で代行します。

登記簿謄本を取得するように言いづらいクライアント様の場合や、ご相談者がご高齢のため法務局に行けないなどの事情がありましたらご相談ください。

実務の「ちょっとした疑問」も気軽に相談可能

「法律上はこうだけど、現場ではどう扱われている？」といった不動産実務に関するご相談も無料で対応いたします。

現場経験を活かした、実務に即したアドバイスをご提供します。

相続不動産の分割案も無料でご提案

資産家の相続対策や遺産分割協議でお悩みの場面では、税務面も踏まえた分割案のご提案を無料で作成いたします。

クライアントへの説明資料としてもご活用いただけます。

当社の強み

当社では、日々多くの士業の先生方から不動産に関するご相談をいただいており、こうしたご依頼が業務の大半を占めています。

特に、破産管財事件における任意売却や、権利関係が複雑な物件の提案書作成など、高度な専門性が求められる案件にも数多く対応してまいりました。

その豊富な経験とノウハウは社内でしっかりと共有され、どのスタッフも一定水準の対応ができる体制を整えています。

また、弁護士だけでなく、税理士・司法書士・行政書士・不動産鑑定士といった他士業とも緊密に連携し、当社を窓口としてワンストップで問題解決ができる業務フローを確立しています。

まとめ

株式会社ヒルズ不動産コンサルティングは、士業の皆様の身近な不動産実務パートナーとして、実務の手間を軽減します。

ぜひ、お気軽にご相談ください。

長年放置された土地や相続で引き継いだ土地の売却を検討する際、境界標が不明瞭であったり、測量図がなかったりするケースは少なくありません。

しかし、宅地建物取引業法（宅建業法）では、売主に対し取引対象の宅地の境界を明確に買主に説明する境界明示義務を課しています。

ここでは、境界線が曖昧な土地の売却を検討した場合の注意点について考えていきます。

境界明示義務とは

境界明示義務とは、売主が土地の正確な境界を明確にし、その境界線を買い手に対してきちんと示す義務のことです。

特に、隣接する土地や建物と境界を接している物件では、買い手が安心してその土地を利用できるために定められました。

既に境界が明確に確定されており、境界標などが設置されている場合や、売主と買主の間で境界線に何の異論もない場合などは、境界明示義務が問題にならないケースもありますが、通常は境界の確認が不十分な場合、法的な義務として境界を明確にする必要があります。

境界明示義務を果たすための注意点

境界明示義務を果たすためには、売却前に以下の点をチェックし、必要に応じて専門家の助力を得る必要があります。

境界標や公図・地積測量図の確認

まずは、現地にて土地の境界を示す重要な手がかりである境界杭や境界標が、四隅や曲がり角にきちんと設置されているかを確認します。

また、法務局で取得できる公図（字図）や地積測量図といった公的な書類も確認し、現地確認の際に、境界標などが撤去されたり、動かされたりしていないかも確認する必要があります。

境界確定測量

境界が曖昧な場合や、公図・地積測量図と現地の状況が異なる場合には、土地家屋調査士などの専門家が測量を実施し、隣接地の所有者立ち会いのもと、双方の合意を得て境界線を確定させる境界確定測量を行います。

境界確定測量を行うことで、法的に有効な境界確定図が作成され、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。

筆界特定制度

もし隣地の所有者との間で境界の合意が得られないなど、話し合いでの解決が難しい場合には、筆界特定制度の利用を検討できます。

筆界特定制度では、法務局に設置された筆界特定登記官が、土地家屋調査士などの専門家の意見も踏まえ、さまざまな資料や調査結果に基づいて、公的に土地の筆界を特定する制度です。

裁判よりも簡易な手続きで解決を目指せるため、長期化する境界トラブルの有効な解決策のひとつとなります。

まとめ

境界線が曖昧な土地の売却を検討した場合には、境界標の有無、測量図の整備、隣地所有者との確認、隣地の所有者との合意とその明確化が鍵となります。

隣地との人間関係のトラブルなどにより境界確定が出来ないなどの場合にも当社の顧客では購入の検討が出来ます。

曖昧な境界線やトラブルに不安を感じたら、株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。

自己破産を進めるにあたって、もし所有している資産の中に不動産が含まれている場合、その不動産の価値を正確に査定することが極めて重要となります。

不動産は高額な資産であることが多く、その評価額が破産手続きの進行や結果に大きな影響を与えるため、慎重な対応が求められます。

ここでは、自己破産時の資産に不動産が含まれていた場合の査定の流れについて考えていきます。

自己破産における不動産査定の必要性

自己破産手続きでは、破産者の財産を現金化し、債権者への配当に充てることが原則とされています。

不動産は、換価対象となる資産の代表例です。

不動産の査定は、その価値を客観的に把握し、債権者への配当額を決定する上で不可欠なプロセスとなります。

自己破産を申し立てる際には財産目録の中で不動産の所有状況が記載されます。

破産管財人による査定

管財事件として破産手続きが開始されると、裁判所によって破産管財人が選任されます。

破産管財人は、破産者の財産を管理・換価し、債権者への配当を行う役割を担います。

不動産の査定も、この破産管財人が主導して進めることになります。

専門家による不動産評価の実施

破産管財人は、より正確な市場価値を把握するため、不動産鑑定士や不動産会社に査定を依頼することが一般的です。

この際、不動産に住宅ローンなどの抵当権が設定されている場合は、その残債額も考慮されます。

不動産の評価額が残碩学を上回るオーバーローンの状態であれば、債務者に同意を得て売却をする任意売却手続きとなります。

逆に、評価額が残債額を大きく上回る場合は、売却によって債権者への配当が可能となるため、積極的に換価手続きが進められます。

また「破産管財の手引き」によると窓口となる不動産業者を1社選定し、買受け希望者の内覧や情報提供を行ないます。

査定結果と破産手続きへの影響

不動産の査定結果は、破産手続きの進行に直接的な影響を与えます。

査定額が、破産法で定められた額を大きく超える場合、その不動産は換価対象となり、破産管財人によって売却手続きが進められます。

売却によって得られた代金は、破産管財人の報酬や手続き費用を差し引いた後、債権者に対して公平に配当されます。

一方、不動産の価値が低く、換価しても費用倒れになる可能性が高い場合や、抵当権の残債額が評価額を上回る場合は、不動産が破産財団から放棄されることもあります。

まとめ

不動産の査定結果に基づいて、不動産の換価の要否や、債権者への配当額が決定されるため、正確な評価が不可欠となります。

不動産の査定は、ぜひ株式会社ヒルズ不動産コンサルティングまでご相談ください。

また管財案件の窓口には実績のある当社までお声掛けください。